Кто решит проблему недостроя на улице Жаботинского?

Строительство небоскреба на 6-й станции Большого Фонтана заморожено с середины 2016 года. Уже более года участники конфликта, переместившись со строительной площадки в судебные и другие государственные органы, выясняют: кто виноват в срыве строительства и какими путями возобновлять стройку.

 

Эти и другие вопросы мы задали арендатору земельного участка – компании ООО "Олимпекс Транс". От ее имени ситуацию прокомментировал юрист Александр Байдерин.

 

Многие упрекают компанию ООО "Олимпекс Транс" в попустительстве и обвиняют в осознанном отсутствии контроля за работами на объекте. Мол, фирма бездействовала, но если бы вовремя пресекла нарушения "Набережного квартала", то проблемы с недостроем не возникло.

 

А.Б.: Мы часто встречаем такую точку зрения, но она основана на незнании фактических и юридических аспектов отношений сторон. Напомню, что между фирмой "Олимпекс Транс" и обслуживающим кооперативом "Набережный квартал-Жаботинского" 17 октября 2014 г. был заключен договор о сотрудничестве. В рамках этого соглашения компанией "Олимпекс Транс" были переданы функции и ответственность по ведению и финансированию строительства объекта, а также все возможности для этого.

 

Обратите особое внимание: компания передала весь набор проектной и разрешительной документации, в том числе авторские права на проект. Вместе с этим, была выдана бессрочная доверенность на представительство интересов ООО "Олимпекс Транс" в адрес руководителя кооператива "НК-Ж", без ограничения полномочий. Таким образом, группа "НК" получила подготовленную строительную площадку с полным набором документов. Нужно было просто построить дом по проекту.

 

Тем не менее, по каким причинам фирма не реализовала возможности по осуществлению контроля за работами на объекте?

 

А.Б.: Если изучить географию и историю проектов группы "НК", можно убедиться, что застройка "Набережным кварталом" чаще всего производилась путем получения строительной площадки от пользователя землей. Иными словами, "НК" практически никогда не работал на своей земле. При этом ключевым условием руководства группы было не препятствовать работе кооператива. Мол, вы нам отдаете свою площадку и не мешаете, а мы строим и передаем вашу долю помещений.

 

Помимо этого, обратите внимание, что на объекте находились представители авторского и технического надзора, отвечающие за соответствие работ проектной документации, в том числе своим ежедневным хлебом – сертификатами на выполнение работ. И знаете, что в этом аспекте удивляет? Указанные лица не допрошены в уголовных производствах, их не лишили права работы за грубые нарушения. Ведь именно они были обязаны систематически инспектировать объект и письменно уведомить в первую очередь органы власти, а потом нас как сторону договора – об отклонениях от проекта, но не сделали этого. Могли ли сертифицированные специалисты, которые обязаны делать отметки в основном журнале о выполнении строительных работ, не увидеть увеличения пятна застройки, этажности и прочих грубых отклонений? В чем причина их молчания? Подкуп? То есть сейчас эти лица могут вновь и вновь допускать попустительство в своей работе, однако остаются безнаказанными, как и мошенники из "Набережного".

 

Но ведь представители "Олимпекс Транс" также могли и должны были заметить нарушения пятна застройки, этажности?

 

А.Б.: Да. Могли и заметили. Однако уже постфактум, когда данные нарушения нельзя было исправить. Вы учтите, что у литовской группы компаний "Hanner", в которую входит "Олимпекс Транс", только в Одессе значительное количество строительных площадок, поэтому передав "НК" площадку на улице Жаботинского, компания, по сути, передала управление активом в другие руки и сосредоточилась на своих прямых проектах. Общаясь сейчас с представителями компании из Литвы, я, к сожалению, понимаю: никто всерьез не полагал, что, передав ответственность, и, повторюсь, готовый набор документов для строительства – "бери и строй" – компания со временем окажется заложником алчности украинских партнеров.

 

Почему тогда не остановили стройку в этот момент, не потребовали в судебном порядке устранить нарушения?

 

А.Б.: С позиции того, что известно на сегодняшний день об аферах "Набережного", думаю, если бы остановили стройку в тот момент, то имели бы сейчас объект в еще меньшей степени готовности.

 

Но если отойти от иронии, во-первых, на это у компании не было эффективных юридических механизмов, ведь договор позволял кооперативу "НК-Ж" строить беспрепятственно, мы не могли мешать. На указанный момент на руках не было официальных документов относительно допущенных нарушений ни от ответственных за надзор специалистов, ни от органов ГАСКа. Необходимо было предъявлять иск в суд, останавливать стройку и назначать проверки и экспертизы. Поэтому компания пошла путем получения от "Набережного квартала" письменных гарантий в виде дополнительного соглашения к договору о том, что кооператив приведет документацию в соответствие фактическому положению вещей на стройке.

 

Во-вторых, приостановив строительство в тот момент времени, мы бы могли подвести инвесторов самого "Набережного". Ведь фактически "Олимпекс" тогда обвинили бы в срыве сроков. Хотя, положа руку на сердце, сейчас так и происходит: компанию пытаются сделать "козлом отпущения".

 

По Вашему мнению, почему так происходит?

 

А.Б.: В первую очередь, потому что мы есть. "Олимпекс", в отличие от "Набережного", не исчез. Фирма идет по пути реализации своего плана завершения строительства, поэтому очень удобно всячески оказывать именно на нас правовое, моральное и прочее воздействие под предлогом того, что "давайте их заставим! Раз, два - вместе! Наляжем". Посыл верный, однако, методы выбраны такие, что сами пайщики в итоге делают себя заложниками времени – слишком много уходит на то, чтобы создать условия для возобновления строительства и правовой определенности для иностранного инвестора.

 

Давайте поговорим о методах, что конкретно Вы имеете в виду? Хотите сказать, что фирме что-то мешает достроить дом?

 

А.Б.: Конечно, целая плеяда событий и правовых нюансов тормозит данный вопрос.

Судите сами, между "Олимпексом" и кооперативом "НК" до сих пор действует договор о сотрудничестве. Любые работы, которые могла бы проводить компания сейчас, в том числе, чтобы не допускать ухудшения технического состояния первой построенной секции этого двухсекционного дома, формально могут быть зачислены в результат выполнения договора "Набережным". Строительная площадка не возвращена арендатору земли законным путем, физически мы ее не контролируем. Переданная нами кооперативу "НК" проектная документация, насколько мы понимаем, бездарно утеряна.

 

Мы предъявили иск в хозяйственный суд о расторжении договора в связи с его грубыми нарушениями, с требованиями вернуть нам по акту документацию и передать строительную площадку. На данный момент выиграли в первой инстанции: 1 августа этого года хозяйственный суд Одесской области вынес соответствующее решение. Тем не менее, решение не вступило в силу, оно оспорено "Набережным кварталом" и одной из групп пайщиков в апелляционную инстанцию, где 12 октября состоится первое судебное заседание.

 

Другой проблемой является отсутствие единства пайщиков, которые разделились на три группы. И если две из них занимают более-менее конструктивную позицию (лишь не сходятся в ряде вопросов завершения строительства), то третья группа пошла по пути полного игнорирования интересов законного завершения строительства и прибегает к противоправным попыткам перераспределить права на помещения в объекте.

 

Вы хотите сказать, что часть пайщиков незаконно пытаются перераспределить квартиры в недостроенном доме? Но ведь суды установили, что именно "Олимпекс Транс", а не "Набережный квартал" является заказчиком, а значит и собственником объекта?

 

А.Б.: Согласно договору, который подписали стороны, в случае его надлежащего выполнения и завершения строительства, каждая из сторон получала бы свои метры в доме. Компания "Олимпекс" - 80 квартир, кооператив "Набережного" намного больше, точную цифру сейчас не готов назвать, но в три раза, это минимум. Подчеркну, что стороны получили бы права на свои доли именно в случае завершения строительства. Я так понимаю, что по данной причине кооператив не подписывал договоры о продаже имущественных прав, так как они не возникли у кооператива, а заключал соглашения о внесении взносов. Именно поэтому сейчас у кооператива нет прав на помещения в объекте, поскольку грубо нарушен договор.

 

Руководство условно третьей группы пайщиков решило, что если есть одна недостроенная секция, то можно на собрании ассоциированных членов распределить в ней площади, на которые де-юре прав у кооператива нет и быть не может. Об этом был составлен протокол собрания части пайщиков, где так и указано: "Иванова" заселить в пятую, а "Сидорову" – в десятую квартиру первой секции. Таким образом, ряд людей из секции, строительство которой еще не начиналось, "заселили" в будущие квартиры "Олимпекса".

 

Вот Вы, например, хотите – выбирайте, тоже можете попроситься в этот список счастливчиков. Нужно только располагать хорошим, благосклонным отношением к Вам со стороны руководителя этой группы пайщиков – Шевчука Станислава, который, между прочим, с 15 сентября является главой и полноправным членом ОК "Набережный квартал-Жаботинского".

 

Теперь имеем ряд исков от таких "приобретателей" в Киевском районном суде города Одессы о признании именно за ними прав на соответствующие метры. И до урегулирования этой ситуации компания-застройщик не готова вливать существенные средства в объект, поскольку иностранного инвестора не устраивает правовая неопределенность. То есть в данном случае часть пайщиков самостоятельно откладывают вопрос урегулирования проблемы достройки дома.

 

Вы сказали, что глава группы пайщиков является одновременно руководителем кооператива, который растворился с деньгами этих же людей и не завершил строительство? Это не вызывает у инвесторов некий диссонанс?

 

А.Б.: У инвесторов двух других групп вызывает, у нас вызывает, у журналистов и юристов, с которыми мне уже довелось этот вопрос обсуждать, также этот факт вызывает диссонанс. Но не у самого Станислава и не у числа его приближенных. Я искренне надеюсь, что Станислав действительно знает, что делает и не является марионеткой "Набережного", во что верится все сложнее. Вот несколько обстоятельств для размышлений.

Станислав вошел в кооператив без ведома всех иных пайщиков как член ОК "НК-Ж" вместе с рядом людей из Хмельницкого, - города, где зарождался бренд "Набережный квартал", что волей-неволей наталкивает на мысль о неизменной подконтрольности кооператива его конечным бенефициарам.

Сейчас открыто в чатах мессенджеров заявляется о том, что "Набережный" многократно давал Станиславу денежные средства на определенные цели. Это не скрывается. Каким образом и при обстоятельствах – мы просим выяснить это у правоохранительных органов.

Можем только догадываться, что скрывается от пайщиков за этими закулисными сценариями. Пайщики знают и прямо говорят о том, что охранник на стройке получает зарплату от представителя "Набережного" и некоторых людей это никак не смущает. Эти люди не задает себе вопрос: за счет, каких поступлений или источников, не за счет ли моих украденных средств, и для чего это делается? Это действительно какой-то аналог Стокгольмского синдрома.

 

Действительно, для чего тогда необходимо было передавать руководство кооперативу человеку, который все же объединяет ряд пайщиков?

 

А.Б.: Сформулирую вопрос от обратного: возможно, этот человек и был призван объединить заранее часть пайщиков, чтобы в последующем ему был передан кооператив?

Ведь Станислав Шевчук может сейчас пробовать за копейки отчуждать как уже проданные квартиры, так и те, что являются свободными и могли бы быть получены кооперативом после завершения строительства.

Что касается двойных продаж, то таким образом можно создать проблемы неугодным – противникам позиции Станислава, уведя их в сторону от основных проблем, а со свободными площадями – скажите, разве кто-то станет ругать главу группы пайщиков за то, что тот в сегодняшних условиях сумел продать свободную площадь и якобы привлечь средства на покрытие текущих расходов, освободив людей от дополнительных взносов? Выглядит все по-популистски красиво и правильно, но не в долгосрочной перспективе завершения строительства объекта.

Учитывая историю с вышеупомянутым протоколом о немыслимом перераспределении квартир и кулуарном получении Станиславом должности главы кооператива, я думаю, что нам предстоит увидеть еще много интересного впереди. По информации менеджеров безопасности группы "Hanner", один или даже два подобных договора уже подписаны Шевчуком, но о них, разумеется, не сообщается широкой публике пайщиков. Опять поставят перед фактом.

Но печальнее то, что все это из категории "достроить дом через десять лет". И пока люди не консолидируются, что мы предлагаем сделать уже в течение года, будем расхлебывать последствия такого хоровода. Чем позднее произойдет консолидация, тем больше трудностей вырастет на нашем пути, тем дороже обойдется завершение строительства дома.

 

Но ведь такой шаг Станислава Шевчука чем-то может помочь пайщикам?

 

А.Б.: Считаю правильным этот вопрос задать непосредственно Станиславу.

Сейчас Станислав заявляет пайщикам о том, что ведет какие-то "сложные переговоры" с нами. Хотя на деле никаких переговоров не проводится. Только за последние две недели мы направили два официальных письма в его адрес, но ответа не получили.

 

Если договор о сотрудничестве между "Олимпексом" и "Набережным кварталом" будет расторгнут, с чем тогда останутся инвесторы?

 

А.Б.: "Олимпекс" предложил и даже прописал механизм создания коллегиального органа по перезаключению договоров с фирмой, куда должны были войти наши представители и пайщики, но работа такой группы фактически была сорвана.
Мы прямо указали, что среди списка пайщиков, поданного "Набережным" в суды, менеджеры безопасности группы "Hanner" видят ряд лиц, прямо связанных с бенефициарами "НК". Около 30 человек. То есть это могут быть подставные лица, в том числе из-за этого может и реализовываться такая тактика работы со стороны "Набережного", цель – затерять эти договоры в общей массе и не дать их поставить под сомнение, "протащить" под бременем давления на нас.
Тем не менее, при инициативе большинства пайщиков, мы будем готовы вернуться к известному им механизму и готовы дать людям юридические гарантии реализации их прав в обмен на консолидацию и возможность "Олимпекса" реализовать свой план по завершению строительства. Компания всегда подчеркивает: "Мы ясно отдаем себе отчет о необходимости исключительно совместной работы с пайщиками обеих секций".

 

Насколько нам известно, один план уже работает в Крыжановке, где "Набережный квартал" так же бросил стройку?

 

А.Б.: Да, это так. Компания ООО "Будмарин" уже даже ввела в эксплуатацию дома в Крыжановке, ранее так же точно брошенные "Набережным кварталом". Ситуация в Крыжановке как раз ярко доказывает возможность оперативного выхода из ситуации, если будут решены описанные проблемы или хотя бы их часть. В Крыжановке еще есть некоторые трудности, но они не сопоставимы по своим масштабам с проблемами недостроя на Жаботинского.

 

Каким образом защитить себя от подобных сценариев в будущем?

 

А.Б.: Эксперты годами твердят, что эти вопросы находятся в плоскости законодательного поля. С одной стороны, в стране огромный рынок строительства жилья, с другой – отсутствие качественных механизмов его регулирования.
К примеру, следует создать открытый государственный реестр для доступа к полному набору документации на строительство каждого отдельного объекта. Причем размещение документов должно стать обязанностью застройщика: инвестор должен не в отделе продаж выпрашивать их для проверки, а еще до прибытия с целью коммуникации с продавцом знать, что данный субъект прозрачен и прошел проверку на уровне реестра.

Сейчас в законопроекте № 7084 в сфере строительства с названием "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости" не в первый раз предлагается создать разумный механизм регистрации имущественных прав на приобретенные объекты, который может существенно снизить риски двойных продаж и снимет необходимость подсчета инвесторов, купивших объекты в том или ином доме.

То есть большая часть вопросов относится к наведению порядка в законодательной плоскости. Воплотив их, получим возможность многократно снизить риски подобных ситуаций.